不動産の媒介契約 ― 一般・専任・専属専任の違い

転勤や住み替えで家を売ることになったとき、最初に決めるのが不動産会社との媒介契約です。「3種類あります」と説明され、勧められたものにそのまま署名してしまいがちですが、選び方によって売却の進み方も情報の入り方も変わります。FP3級の不動産分野の頻出論点であり、人生で数回しか経験しない場面で確実に役立つ知識です。

3種類の基本的な違い

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼でき、自分で買主を見つけて直接契約することもできます。専任媒介契約は依頼先を1社に限定しますが、自分で買主を見つける取引（自己発見取引）は認められます。専属専任媒介契約は1社に限定したうえで、自己発見取引も禁止され、知人に売る場合でもその会社を通す必要があります。どんな場面で効くかといえば、「近所の人が買いたいと言っている」ようなケースで、契約の種類によって仲介手数料が発生するかどうかが変わります。

縛りが強いほど、会社側の義務も重い

依頼先を絞る契約では、不動産会社側の義務も重くなります。専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上の業務状況の報告義務があります。また、物件情報を業者間のネットワーク（指定流通機構）へ登録する期限も、専任媒介は契約日から7日以内、専属専任媒介は5日以内と定められています。一般媒介にはこれらの義務がありません。契約の有効期間は、専任・専属専任ともに3か月以内が上限で、更新するには依頼者からの申出が必要です。

どう選ぶか

売れやすい物件で複数社を競わせたいなら一般媒介、担当者を決めて手厚く動いてもらいたいなら専任媒介、というのが基本的な考え方です。専属専任媒介は最も拘束が強い分、報告頻度と情報登録が最も早いため、売却を急ぐ場合には合理的な選択になります。ただし、1社に情報が閉じてしまうリスクもあるため、指定流通機構への登録証明書を必ず受け取り、実際に広く公開されているかを確認するとよいでしょう。

チェックリスト

• 3種類の媒介契約を複数依頼の可否で区別できる
• 自己発見取引ができないのは専属専任だけだと分かる
• 報告義務が2週間・1週間と分かれることを言える
• 流通機構への登録期限が7日・5日だと分かる
• 専任・専属専任の有効期間が3か月以内だと知っている

まとめ

媒介契約は、売主が持つ「情報を受け取る権利」と「自由に売る権利」のバランスを決める契約です。3種類の違いを数字で押さえておけば、勧められた契約が自分の事情に合っているかを自分で判断できます。理解を確かめるにはクイズで確認してみましょう。