土地の4つの価格 ― 公示価格・基準地価格・路線価・固定資産税評価額

同じ土地なのに、新聞で見る地価、相続税の計算に使う価格、固定資産税の通知書に載る評価額がすべて違う。不動産分野でつまずきやすいのがこの「一物四価」です。それぞれの目的と価格水準を押さえれば、実生活でも自宅の資産価値をぐっと現実的に見積もれるようになります。

押さえる3点

• 4つの価格は、それぞれ使う目的（取引の目安、相続税、固定資産税）が違う
• 公示価格を100とすると、路線価は約80、固定資産税評価額は約70
• 基準日と発表時期が価格ごとに決まっており、試験ではそこが問われる

4つの価格を並べて比べる

覚え方はシンプルです。「1月1日が3つ、7月1日がひとつ（基準地）」「80が相続、70が固定資産税」。固定資産税評価額だけが3年ごとの評価替えである点も、通知書が毎年同じ額で届く理由として実感しやすいはずです。

実生活のどんな場面で効くか

まず相続対策。親名義の土地の相続税評価額を知りたいときは、国税庁の路線価図で前面道路の路線価（千円単位）を調べ、地積を掛ければ概算が出ます。仮に路線価20万円の土地が150平方メートルなら3000万円。基礎控除と比べれば、申告が必要かどうかの当たりが付きます。

次にマイホームの購入と保有。売買価格の妥当性を見るときは公示価格や基準地標準価格が参考になり、毎年の税負担を見積もるときは固定資産税評価額を使います。不動産取得税や登録免許税も固定資産税評価額が課税標準なので、購入時の諸費用を試算する際にはこの数字が要になります。

チェックリスト

• 4つの価格の名称と決定機関を対応づけられる
• それぞれの基準日（1月1日か7月1日か）を言える
• 路線価80％、固定資産税評価額70％の水準を覚えている
• 固定資産税評価額が3年ごとの評価替えであると説明できる
• 不動産取得税や登録免許税の課税標準が固定資産税評価額だと知っている
• 自宅または実家の路線価を国税庁のサイトで調べてみた

まとめ

4つの価格は、目的が違うから水準も違う。公示価格を基準に80と70を覚えれば、相続の概算も税負担の試算もその場でできます。頭に入ったかどうかはクイズで確認してみましょう。