不動産を売ったときの税金 ― 譲渡所得の計算と長期・短期の区分

不動産分野では、買うとき・持つときの税金に続いて「売るとき」の税金が問われる。マイホームの住み替えや相続した実家の売却は会社員にも起こりうる場面で、所有期間の数え方ひとつで税率が倍近く変わる。計算の流れを押さえておこう。

譲渡所得の計算式

譲渡所得は「収入金額 -（取得費 + 譲渡費用）」で計算する。取得費は購入代金や仲介手数料などから建物の減価償却費相当額を差し引いた額、譲渡費用は売却時の仲介手数料や印紙代などだ。どんな場面で効くか：昔の売買契約書が見つからず取得費が分からないときは、収入金額の5%を概算取得費として使える。ただし3000万円で売れた土地なら取得費はわずか150万円とみなされ、残り2850万円が課税対象になってしまう。購入時の契約書は長期保存が鉄則だ。

長期と短期の分かれ目

不動産の譲渡所得は分離課税で、税率は所有期間で決まる。判定の基準日は売った日ではなく、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうか。どんな場面で効くか：2021年6月に買った物件を2026年8月に売ると、実際の保有は5年2か月だが、2026年1月1日時点では4年7か月なので短期扱いになる。売却時期を半年ずらすだけで税額が大きく変わることがある。

表の税率は復興特別所得税を除いた数字。実際にはこれに所得税額の2.1%が上乗せされる。

マイホームを売ったときの特例

居住用財産を売った場合、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3000万円を控除できる（居住用財産の3000万円特別控除）。さらに所有期間が10年を超えていれば、控除後の金額に対して軽減税率の特例も併用できる。どんな場面で効くか：住み替えで自宅を売っても、利益が3000万円以内に収まれば税金はかからないことが多い。ただし特例を使うには確定申告が必須で、配偶者や親子など特別の関係にある人への売却では使えない。

チェックリスト

• 譲渡所得の計算式を取得費・譲渡費用まで含めて書ける
• 長期と短期の判定基準日が1月1日であることを説明できる
• 長期と短期それぞれの税率を言える
• 居住用財産の3000万円特別控除の要件と申告の必要性を知っている

まとめ

不動産の売却益は分離課税で、所有期間と特例の有無で税額が大きく動く。買った時の書類を残しておくこと、売る時期を1月1日基準で考えることが、実務でも試験でも効いてくる。理解度はクイズで確認してみよう。