不動産所得の基礎 ― 副業大家の収入と必要経費、損益通算の制限

FP3級のタックスプランニング分野で、10種類の所得のうち計算問題として出やすいのが不動産所得だ。ワンルームマンション投資や、転勤で自宅を貸す「副業大家」の会社員は珍しくなく、家賃収入をどう申告するか、赤字が出たら給与と相殺できるかは実務に直結する。試験の型を、会社員の実生活と結びつけて整理しよう。

不動産所得の範囲と計算

不動産所得は、土地や建物などの不動産、借地権、船舶・航空機の貸付けによる所得だ。アパート経営が事業的規模であっても事業所得ではなく不動産所得になる一方、下宿のように食事を提供する場合は事業所得または雑所得になる。計算式は総収入金額－必要経費で、青色申告なら青色申告特別控除を差し引ける。

必要経費になるのは、建物の減価償却費、固定資産税・都市計画税、損害保険料、修繕費、管理会社への管理費、借入金の利子など。どんな場面で効くか：年間家賃96万円のワンルームを貸し、減価償却費40万円、固定資産税8万円、管理費12万円、借入金利子20万円がかかったなら、不動産所得は96万円－80万円＝16万円の黒字だ。この場合、給与以外の所得が20万円以下なので所得税の確定申告は不要だが、住民税の申告は必要になる。

事業的規模と青色申告

貸付けが事業的規模（おおむね5棟10室以上）なら、青色申告特別控除は最高55万円（e-Tax等で65万円）、家族への給与も青色事業専従者給与として経費にできる。事業的規模に満たない場合の青色申告特別控除は10万円だ。どんな場面で効くか：区分マンション1室の副業大家は事業的規模にならないため、青色申告をしても控除は10万円までと考えておく。

損益通算とその制限

不動産所得の赤字は、給与所得など他の所得と損益通算できる。ただし、必要経費に含めた借入金利子のうち土地の取得にかかる部分は、損益通算の対象から除かれる。どんな場面で効くか：家賃96万円に対し経費が110万円で14万円の赤字、そのうち土地分の借入金利子が8万円なら、給与と通算できる赤字は14万円－8万円＝6万円に限られる。「節税になる」という営業トークを見抜く材料にもなる。

チェックリスト

• 不動産所得の計算式と総収入金額の範囲を説明できる
• 敷金・保証金のうち収入になる部分を区別できる
• 代表的な必要経費を列挙できる
• 事業的規模（5棟10室）と青色申告特別控除の関係を言える
• 土地取得の借入金利子が損益通算できないことを理解している

まとめ

不動産所得は計算式そのものは単純だが、収入の範囲・事業的規模・損益通算の制限に試験のひっかけが集中している。副業大家になる会社員にとっては、確定申告と住民税の申告を正しく行うための基礎知識でもある。理解度はクイズで確認してみよう。