不動産投資の利回り ― 表面利回りと実質利回りの違い

FP3級の不動産分野では、不動産投資の利回りの計算が出題されます。会社員が副収入として賃貸用の不動産を持つことを考えるとき、まず見るのが利回りです。ただし、広告に出ている数字だけでは、実際の収益は分かりません。

この記事で押さえる3点

• 表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割って求めること
• 実質利回りは、経費や諸費用を考慮して求めること
• 実質利回りは、表面利回りよりも低くなるのが一般的であること

表面利回りと実質利回り

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割り、100をかけて求めます。計算は簡単ですが、経費や空室は考慮されていません。実質利回りは、年間の家賃収入から経費を引き、物件価格と購入時の諸費用の合計で割って求めます。

計算してみる

物件価格5,000万円、年間家賃収入300万円の物件を考えます。表面利回りは300万円を5,000万円で割って6％です。次に、年間経費が60万円（管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料など）、購入時の諸費用が250万円かかるとします。実質利回りは、(300万円－60万円)を(5,000万円＋250万円)で割って、約4.57％です。どんな場面で効くかというと、表面利回りが6％でも、実質は4％台に下がるため、ローンの金利と比べたときの余裕を見誤らないために役立ちます。

注意したい点

空室が続くと家賃収入が減り、金利が上がるとローンの返済額が増えます。また、家賃収入は不動産所得として所得税の対象になります。利回りは、これらのリスクを織り込んで判断する必要があります。

チェックリスト

• 表面利回りの計算式を言える
• 実質利回りの計算式を説明できる
• 実質利回りが表面利回りより低くなる理由を答えられる
• 空室や金利上昇のリスクがあると理解している

まとめ

利回りは、数字が高ければ良いとは限らず、何を含めた数字かを確かめることが大切です。表面と実質の違いを押さえましょう。理解が進んだら、クイズで確認で確認してみてください。