区分所有建物（マンション）の基礎 ― 専有部分と共用部分、管理組合の役割

FP3級の不動産分野では、分譲マンションのような「区分所有建物」に特有のルールも出題される。戸建てとは異なり、専有部分と共用部分、管理組合という考え方を理解しておく必要がある。

専有部分と共用部分

区分所有建物では、居室など独立して所有権の対象になる部分を「専有部分」、廊下・階段・エレベーター・外壁など、区分所有者全員で共同利用する部分を「共用部分」という。どんな場面で効くか：マンションを購入するときは、専有部分だけでなく、共用部分の管理状態や修繕積立金の状況も確認しないと、将来の資産価値や追加負担のリスクを見誤る。

管理組合と集会

区分所有者は、本人の意思にかかわらず、区分所有建物を取得すると自動的に管理組合の構成員になる。管理組合は集会を開き、建物の管理方法や規約について決議していく。

決議要件（普通決議・特別決議）

どんな場面で効くか：老朽化したマンションの建替えを検討する場面では、5分の4以上という高いハードルの賛成が必要になるため、合意形成に長い時間がかかることが多い。

チェックリスト

• 専有部分と共用部分の違いを説明できる
• 区分所有者が管理組合の構成員になる仕組みを理解している
• 普通決議・規約変更・建替え決議それぞれの賛成割合を挙げられる

まとめ

区分所有建物は、専有部分だけでなく共用部分や管理組合のルールも含めて理解しておくことが大切。理解度はクイズで確認してみよう。