借地権の基礎 ― 普通借地権と3つの定期借地権、存続期間と更新のルール

FP3級の不動産分野では、借地借家法のうち「借家」とならんで「借地」のルールが頻出だ。会社員がマイホームを探していると、土地の価格が安い「借地権付き建物」に出会うことがある。所有権との違いや、期間が満了したらどうなるかは、購入の判断に直結する。試験の型を、実際の物件選びと結びつけて整理しよう。

普通借地権

借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利だ。普通借地権の存続期間は30年以上で、契約で定めがなければ30年、30年未満と定めても30年になる。期間満了時に借地人が更新を求めた場合、地主は正当事由がなければ拒めず、更新後の期間は最初の更新が20年以上、その後は10年以上だ。更新されないときは、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できる（建物買取請求権）。どんな場面で効くか：普通借地権付きの中古住宅は、地代を払い続ける代わりに土地代が所有権の物件よりかなり安い。半永久的に住み続けられる一方、建て替えや売却には地主の承諾（承諾料）が必要になる点は把握しておきたい。

3つの定期借地権

定期借地権には契約の更新がなく、建物買取請求権もない。どんな場面で効くか：一般定期借地権付きの分譲マンションや戸建ては、価格が所有権物件の6割から7割程度に抑えられることが多いが、たとえば残り期間35年なら、その時点で建物を取り壊して更地で返す前提になる。住宅ローンを組みにくい、中古で売りにくいといった面もあり、「安いから」だけで選ばず、残存期間と自分のライフプランを重ねて判断したい。事業用定期借地権はロードサイド店舗などで使われ、社宅や賃貸住宅など居住用には使えない点が試験の定番だ。

借地権と税金

借地権は財産権なので、相続すれば相続税の対象になる。宅地の評価額に借地権割合（路線価図に30%から90%で表示）を掛けて評価し、逆に地主側の土地（貸宅地）は自用地評価額×（1－借地権割合）で評価される。

チェックリスト

• 普通借地権の存続期間と更新後の期間を言える
• 正当事由と建物買取請求権の意味を説明できる
• 3つの定期借地権の期間・用途・契約方式を区別できる
• 事業用定期借地権が居住用に使えないことを知っている
• 借地権割合を使った相続税評価の考え方を理解している

まとめ

借地権は「更新があるか（普通）・ないか（定期）」を軸に、定期借地権3種類の期間と契約方式を数字で覚えるのが攻略の近道だ。借地権付き物件を検討する会社員にとっては、安さの裏にある期限と制約を見抜くための知識でもある。理解度はクイズで確認してみよう。