借家契約の基礎 ― 普通借家契約と定期借家契約の違い

FP3級の不動産分野では、借地借家法にもとづく建物の賃貸借（借家）契約が頻出。賃貸住まいの会社員にとっては、まさに自分が結んでいる契約そのものの話になる。更新できる契約とできない契約の違いを整理しておこう。

普通借家契約 ― 借主が手厚く守られる

一般的な賃貸住宅で使われるのが普通借家契約。契約期間は1年以上で定め、1年未満と定めた場合は期間の定めがない契約とみなされる。貸主から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、正当事由が必要とされる。どんな場面で効くか：オーナーが「自分で使いたいから出ていってほしい」と言ってきても、正当事由が認められなければ借主は住み続けられる。借主の居住の安定を守るための強い規定といえる。

定期借家契約 ― 更新がない契約

定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すると更新されずに終了する契約。期間の制限はなく、1年未満と定めることもできる。締結にあたっては書面（公正証書等）によることに加え、貸主はあらかじめ「更新がなく期間の満了により終了する」旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。どんな場面で効くか：転勤中の持ち家を数年だけ貸すといったケースで使われる。借りる側から見ると、相場より家賃が安めに設定されることがある一方、期間満了で必ず引っ越しになる点を織り込んでおく必要がある。

借主からの中途解約

定期借家契約であっても、床面積200平方メートル未満の居住用建物については、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情で生活の本拠として使うことが難しくなった場合、借主から中途解約を申し入れることができる。会社員にとっては、急な転勤が決まったときの逃げ道になる規定。

チェックリスト

• 普通借家契約の更新拒絶に正当事由が必要だと説明できる
• 普通借家で1年未満と定めた場合の扱いを知っている
• 定期借家契約に必要な書面と事前説明を挙げられる
• 定期借家で借主が中途解約できる要件を理解している

まとめ

普通借家か定期借家かで、住み続けられるかどうかが根本的に変わる。契約書のタイトルと更新に関する条項を確認する習慣をつけておきたい。理解度はクイズで確認してみよう。