相続財産の評価 ― 宅地の路線価方式と倍率方式、貸家建付地・上場株式の評価
FP3級の相続・事業承継分野では、相続税を計算する前提として「財産をいくらと見るか」という財産評価が問われる。親の自宅や親が持っている株式を将来相続する会社員にとって、評価のしくみを知ることは、相続税がかかるのかどうかを見積もる第一歩になる。宅地と上場株式を中心に、基本の評価方法を整理しよう。
宅地の評価は2方式
市街地の宅地は路線価方式で評価する。路線価は道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額で、国税庁が毎年7月に公表し、公示価格のおよそ80%の水準に設定されている。評価額は「路線価×奥行価格補正率などの補正率×地積」で求める。路線価が定められていない地域は倍率方式で、「固定資産税評価額×国税局長が定める倍率」で評価する。どんな場面で効くか：実家の前の道路の路線価が1平方メートルあたり20万円で敷地が150平方メートルなら、補正前の評価額はおよそ3000万円。他の財産とあわせて基礎控除を超えるかどうかの目安が、国税庁の路線価図から自分で計算できる。
貸している土地・建物の評価
| 財産 | 評価方法 |
|---|---|
| 自用地 | 路線価方式または倍率方式による評価額 |
| 借地権 | 自用地評価額×借地権割合 |
| 貸宅地（貸している土地） | 自用地評価額×（1−借地権割合） |
| 貸家建付地（自分の土地に建てた貸家の敷地） | 自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合） |
| 自用家屋 | 固定資産税評価額×1.0 |
| 貸家 | 固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合） |
借家権割合は全国一律30%、借地権割合は路線価図にAからGの記号で示され、住宅地では60%や70%が多い。どんな場面で効くか：自用地評価額5000万円の土地にアパートを建てて満室で貸していると、借地権割合60%なら評価額は5000万円×（1−0.6×0.3×1.0）で4100万円になり、900万円分評価が下がる。賃貸経営が相続税対策として語られる理由がここにある。
上場株式とその他の財産
上場株式は、課税時期（相続開始日）の終値、課税時期の月の毎日の終値の平均、その前月の平均、前々月の平均という4つの価格のうち最も低い価格で評価する。預貯金は残高に既経過利子を加えた額、生命保険金は受取額から非課税枠を引いた額、ゴルフ会員権は取引価格の70%が基本だ。どんな場面で効くか：相続開始の直前に株価が急騰していても、前々月までの平均が低ければその価格で評価できるため、評価額は思ったより抑えられることがある。
チェックリスト
- 路線価方式と倍率方式の使い分けと計算式を言える
- 貸宅地・貸家建付地・貸家の評価式を書ける
- 借家権割合と借地権割合の意味を説明できる
- 上場株式の評価に使う4つの価格を挙げられる
まとめ
財産評価は相続税の計算の出発点で、宅地の評価式と上場株式の4価格を押さえれば主要論点の大半をカバーできる。実家の路線価を一度調べてみると、数字が一気に身近になる。理解度はクイズで確認してみよう。