都市計画法の基礎 ― 市街化区域と市街化調整区域、用途地域と開発許可

FP3級の不動産分野では、建築基準法とならんで都市計画法からの出題が定番になっている。「相場よりずいぶん安い土地」の理由が市街化調整区域だった、という話は住宅探しで実際に起こる。どこに、何を建てられるのかを決めるルールの骨格を押さえておこう。

都市計画区域と線引き

都市計画法は、計画的な街づくりのために都市計画区域を指定し、その中をすでに市街地になっているか、おおむね10年以内に優先的に市街化を図る市街化区域と、市街化を抑制する市街化調整区域に分ける。この区分を線引きといい、線引きされていない区域は非線引き区域と呼ばれる。どんな場面で効くか：市街化調整区域では原則として住宅を建てられず、建てられる場合も許可が必要なため、土地が安くても住宅ローンの審査が通りにくく、将来売却しづらい。物件情報の「区域区分」欄は必ず確認したい。

用途地域は13種類

用途地域は、建てられる建物の用途を地域ごとに定めるもので、住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類の合計13種類がある。第一種低層住居専用地域では低層住宅中心で建物の高さも10mまたは12mに制限され、商業地域では店舗や事務所が幅広く建てられる。工業専用地域には住宅を建てられない。どんな場面で効くか：閑静な住宅街を望むなら低層住居専用地域、駅前の利便性を求めるなら近隣商業地域や商業地域という具合に、用途地域を見れば周辺環境の将来像がわかる。建蔽率・容積率の上限も用途地域ごとに定められている。

開発許可制度

建物を建てる目的で土地の区画形質を変更する開発行為を行うには、原則として都道府県知事等の開発許可が必要になる。市街化区域では1000平方メートル以上（三大都市圏の一定区域は500平方メートル以上）が対象で、市街化調整区域では規模にかかわらず許可が要る。どんな場面で効くか：郊外の広い土地を分譲して住宅地にする計画では、この許可の有無が事業の成否を左右する。

チェックリスト

• 市街化区域と市街化調整区域の定義を言える
• 用途地域が定められる区域とその種類数を答えられる
• 開発許可が必要になる規模の基準を区域別に説明できる
• 物件情報の区域区分・用途地域から住みやすさと資産性を読み取れる

まとめ

都市計画法は「街をどう育てるか」を決める法律で、土地の価格や住宅ローンの通りやすさにも直結する。市街化区域・調整区域・用途地域の3つの言葉を軸に整理しておこう。理解度はクイズで確認してみよう。