住宅ローンの繰上返済、期間短縮型と返済額軽減型はどちらが得か

ボーナスや貯蓄がまとまってきたとき、「住宅ローンを繰上返済したほうが得なのか」と迷う会社員は多いはずです。実は繰上返済には2つの型があり、どちらを選ぶかで効果がまったく変わります。さらに住宅ローン控除を受けている期間は、急いで返すことがかえって損になる場合もあります。

結論は「目的で型を選び、控除期間中は慎重に」

繰上返済したお金は全額が元金に充当され、その元金に将来かかるはずだった利息が消えます。ですから利息の総額は必ず減ります。ただし同時に手元の現金も減るため、判断は3点セットで行います。すなわち、利息をいくら減らせるか、生活防衛資金を残せるか、そして住宅ローン控除で毎年いくら戻っているか、です。

期間短縮型と返済額軽減型はどう違うか

同じ100万円を繰上返済しても、返済期間を縮めるのか、毎月の返済額を下げるのかで効果が分かれます。

数字で見るとどれくらい違うか

借入3000万円、金利は年1.0パーセント、35年返済の元利均等返済で、10年目に100万円を繰上返済した場合を考えます。期間短縮型なら完済が1年前後早まり、利息の削減額はおおむね数十万円規模になります。一方の返済額軽減型は、毎月の返済額が3000円前後下がりますが、利息の削減額は期間短縮型より小さくなります。金利が高いほど、そして早い時期に返すほど効果が大きくなるのは、どちらの型でも共通です。実際の金額は借入条件で変わるので、金融機関の試算画面で必ず確認してください。

よくある誤解と、控除期間中の注意点

いちばん多い誤解は「繰上返済はいつでも得」という思い込みです。住宅ローン控除は年末のローン残高に応じて所得税や住民税が戻る仕組みなので、残高を減らすと戻る金額も減ります。借入金利が控除率を下回っているうちは、繰上返済用のお金をいったん置いておき、控除期間が終わってからまとめて返すほうが有利になるケースもあります。

もう一つ見落としやすいのが返済期間の要件です。住宅ローン控除は返済期間10年以上のローンが対象なので、期間短縮型を繰り返した結果、残りの返済期間が10年未満になると、その年以降は控除を受けられなくなります。また、繰上返済に手数料がかかる金融機関もあります。窓口は有料でもインターネット手続きなら無料という例が多いので、事前に条件を確かめておきましょう。

まとめ

繰上返済は、定年までに完済したいなら期間短縮型、月々の家計を楽にしたいなら返済額軽減型、と目的で選ぶのが基本です。ただし住宅ローン控除を受けている間は、残高を減らすことで戻る税金も減る点を必ず計算に入れてください。なお制度は改正されることがあるため、控除の要件や控除率の詳細は国税庁など公式の情報で確認することをおすすめします。